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martedì, 22 Giugno 2021

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Dubbi e domande sulla valutazione di “Casa Basagna”

Dott. Marri nella nostra precedente intervista ci aveva promesso ulteriori approfondimenti sulle modalità attraverso le quali il Comune di Poppi era giunto alla determinazione del prezzo di acquistare dell’immobile cosiddetto di “Casa Basagna”. Ha avuto modo di approfondire la questione? «Devo premettere che la perizia su cui l’amministrazione ha basato l’acquisto di “Casa Basagna” fa riferimento alle tabelle relative ai valori OMI del secondo semestre 2019 e pubblicate sul portale dell’Agenzia delle Entrate. Ovviamente queste valutazioni si riferiscono ad edifici di “civile abitazione” in stato “normale”. Quello che salta agli occhi è che per valutare la così detta “Torre ex Fornace” e l’edificio principale inspiegabilmente, non solo si trattano come immobili il cui stato è considerato “normale”, ma si applicano due parametri maggiorativi del tutto asimmetrici che impattano enormemente sul valore complessivo dell’acquisto e che necessitano di essere conosciuti e illustrati.»

Nella perizia allegata alla delibera di consiglio, “La torre ex fornace” viene così descritta: si tratta di un fabbricato in muratura di pietrame di BUONA FATTURA di vecchia costruzione, con la caratteristica tipologia a torre, distribuito su quattro livelli con un unico vano per ogni piano ad eccezione dell’ultimo che presenta la presenza di due stanze, è classificato ad uso residenziale ma manifesta al suo interno la memoria di un antico uso come fornace.

Tenuto conto, quindi: della destinazione d’uso attuale, della posizione dell’edificio nel territorio del comune di Poppi e del fatto che l’andamento del mercato immobiliare è già stato valutato nelle valutazioni OMI (2° semestre 2019) e considerando che le suddette valutazioni sono generalmente inferiori ai reali valori di mercato, si può individuare il valore di Vm a livello massimo tra quelli sopra individuati incrementandolo del 40 %”

Mentre l’edificio residenziale viene così descritto: si tratta di un edificio in muratura di pietrame di vecchia costruzione, con due piani fuori terra ed uno seminterrato, al cui interno sono state ricavate nel tempo quattro unità immobiliari di tipo abitativo. Tutto l’edificio si presenta in stato di abbandono ed in pessime condizioni igieniche e statiche: i pavimenti sono sconnessi ed in alcuni casi proprio privi delle mattonelle, gli intonaci sono cadenti o assenti, i contro soffitti sono crollati così come alcune parti dei solai in legno anche se su porzioni di questi era stato iniziato un intervento di recupero con tipologia latero-cemento. Tutti gli infissi sono inutilizzabili e gli impianti fissi sono praticamente assenti. L’edificio è privo di qualsiasi allacciamento ai pubblici servizi.

Tenuto conto, quindi: della destinazione d’uso attuale, della posizione dell’edificio nel territorio del comune di Poppi e del fatto che l’andamento del mercato immobiliare è già stato valutato nelle valutazioni OMI (2° semestre 2019) e considerando che le suddette valutazioni sono generalmente inferiori ai reali valori di mercato, si può individuare il valore di Vm a livello massimo tra quelli sopra individuati incrementandolo del 65 %”.

Vista la descrizione dello stato degli immobili oggetto di valutazione, non c’è bisogno di essere geni per porsi delle semplici domande

  • Preso atto della descrizione dello stato in cui versavano gli immobili riportata nella perizia, come è possibile valutarli al massimo livello dei parametri OMI II 2019?
  • Ma poi, perché e su che base si propone addirittura un incremento significativo sugli stessi parametri OMI?
  • Inoltre, ed è la cosa più curiosa, se nel caso della “Torre ex Fornace” descritta come “DI BUONA FATTURA” e classificata ad uso residenziale come l’immobile principale, si propone un aumento dei parametri valutativi del 40%, perché nel caso dell’edificio principale, che di fatto viene descritto come un insieme di muri che stanno ritti per miracolo, si ritiene non solo di applicare il massimo tabellare ma addirittura aumentarlo del 65%?

Cose da non credere!

Esaminando le carte effettivamente qualche perplessità appare legittima. Comunque questa è una valutazione tecnica e quindi l’Amministrazione cos’altro poteva fare? «Poteva accettare la nostra proposta fatta in Consiglio Comunale di chiedere una valutazione all’organo tecnico dello Stato che è preposto a dare il parere di congruità per similari operazioni. Ma come al solito si è preferito non tener conto dei suggerimenti del nostro gruppo consiliare.

Però, cosa per noi ancora più grave è che con l’accettazione della perizia quale base e giustificativo del prezzo pagato al privato, di fatto l’Amministrazione fa proprie le assunzioni che sono alla base del calcolo del prezzo.

Orbene, come sopra riportato non sarà sfuggito a nessuno che per giustificare l’incremento forfettario applicato sulle valutazioni fatte dall’Agenzia delle Entrate (OMI), si afferma che: “… le suddette valutazioni sono generalmente inferiori ai reali valori di mercato…”, e che quindi debbono essere incrementate rispettivamente del 40% nel caso della “torre ex fornace” e del 65% nel caso dell’immobile principale.

Con ciò si afferma che i reali valori di mercato sono superiori a quelli registrati dall’Agenzia delle Entrate sulla base anche delle compravendite effettivamente concluse, e quindi si assume che in quei sei mesi nel comune di Poppi, le transazioni effettuate avessero una componente di potenziale irregolarità quanto meno del 40% se non del 65%.

Noi non sappiamo quali sono gli elementi su cui il professionista ha basato queste sue convinzioni che non condividiamo, ma doverosamente rispettiamo.

Sappiamo solamente che con l’accettazione della perizia di stima quale strumento per la determinazione dell’equo prezzo dell’immobili cosiddetto “Casa Basagna”, l’Amministrazione ha fatto proprie tutte le assunzioni riportare su tale documento e quindi dobbiamo credere che gli amministratori avessero tutti gli elementi per ritenere che effettivamente i dati statistici dell’Agenzia delle Entrate per il comune di Poppi presentassero potenziali criticità perlomeno del 40%.

A questo punto i casi sono due: o questi elementi l’Amministrazione non li ha e pertanto non doveva far propria la perizia di stima, oppure ritiene che tali affermazioni rispondano fattualmente alla realtà del nostro Comune per cui sarebbero stati necessari ulteriori approfondimenti.

Ma c’è di più, probabilmente non siamo bravi in matematica, però più cerchiamo di sviluppare le formule riportate nella perizia di stima e meno riusciamo a comprendere i numeri che li vi sono riportati. Ovviamente questo dipende solamente dalla nostra ignoranza della materia per cui nel corso del prossimo Consiglio Comunale chiederemo se il sindaco sarà così gentile da spiegarceli.»

La questione sembra sia sempre più complessa… «Infatti, più si studiano le carte e più dubbi vengono.»

Allora non è finita qui. «No, penso proprio di no.»

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